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第一部分 导论3

第一章 导论3

第一节 房地产和房地产市场3

一、房地产的概念3

二、房地产的特性3

三、房地产投资项目的类型5

四、房地产市场的特征7

第二节 房地产业与国民经济8

一、我国房地产业发展的特点8

二、房地产业与国民经济的相互关系10

三、房地产业成为国民经济中新的经济增长点13

第二章 房地产投资概述19

第一节 房地产投资分析概论19

一、为什么要进行房地产投资分析19

二、房地产投资分析的特征19

三、房地产投资分析的任务20

第二节 房地产投资基础知识21

一、什么是投资22

二、房地产投资的方式和类型22

三、房地产投资的主体25

四、投资的特征25

五、影响房地产投资的经济因素28

六、房地产投资的周期29

七、投资项目分析概述30

第二部分 房地产投资市场分析39

第三章 房地产市场概述39

第一节 房地产需求39

一、房地产需求的内涵39

二、房地产需求的类型40

三、影响房地产需求的因素40

四、房地产市场的有效需求42

第二节 房地产供给43

一、房地产供给的内涵43

二、房地产供给的特性44

三、影响房地产供给的因素45

四、房地产市场的有效供给47

第三节 房地产市场需求与供给的均衡48

一、房地产需求与供给曲线48

二、房地产市场的供求均衡48

三、空置率原理50

四、市场价格与实际价格51

五、房地产市场供给与需求均衡的条件分析52

第四节 房地产市场体系53

一、土地市场53

二、房产市场55

三、房地产金融市场56

四、房地产中介服务市场57

第四章 房地产市场分析58

第一节 需求因素58

一、就业和房地产需求58

二、经济基础分析60

三、经济基础分析的步骤61

四、总人口和房地产需求72

五、用经济基础预测需求73

第二节 供给因素73

一、房地产的供给量73

二、空置量与吸收量76

第三节 市场动态81

一、市场动态概述81

二、房地产的市场调节82

三、宏观经济对地区经济周期的影响87

四、市场的缺口分析88

第四节 市场定价93

一、中心地段理论94

二、市场租金的变化96

三、分析租赁成本98

第五节 地点选择102

一、可行性分析102

二、地段／地点分析106

三、最佳用途分析法111

四、地点选择113

第五章 主要房地产类型的市场分析116

第一节 住宅物业116

一、影响住宅物业需求的因素116

二、预测住宅需求的基本模型119

三、利用分解方法识别市场机会121

第二节 写字楼物业122

一、写字楼物业市场分析122

二、写字楼面积评估124

三、写字楼缺口计算125

四、写字楼市场的需求与供给分解127

五、利用分解方法识别市场机会128

第三节 工业物业130

一、工业物业市场分析130

二、工业物业的特征131

第四节 商铺135

一、商业零售服务区135

二、其他重要事项140

第三部分 房地产投资财务分析145

第六章 现金流模型和资金的时间价值145

第一节 现金流模型145

一、现金流模型145

二、营业净收入（NOI）147

三、房地产销售（租）税金及附加和所得税简介152

四、微型案例：利用专用表格计算营业净收入156

第二节 资金的时间价值161

一、资金的时间价值的涵义161

二、复利计算和贴现计算162

三、复利和贴现的计算要素163

四、资金的六种功能164

第七章 融资170

第一节 房地产投资项目的融资170

一、财务杠杆的涵义170

二、财务杠杆的利弊170

三、影响财务杠杆的因素171

四、财务杠杆的检验172

第二节 房地产贷款172

第三节 贷款组成要素的计算176

一、计算定期支付额176

二、计算贷款余额177

三、创建分期偿付时间表177

第四节 贷款承销178

一、贷款标准179

二、贷款价值比179

三、债务偿还率179

四、营业净收入的调整对贷款额的影响181

五、影响贷款金额的物业因素183

六、其他承销标准185

第五节 贷款变量187

一、分期偿还期187

二、利率187

三、折扣点数和实际利率188

第八章 投资价值与投资业绩194

第一节 评价投资价值与投资业绩的方法194

一、销售比较法194

二、总租金乘数法195

三、直接资本化法196

四、税前原始股本收益率法199

第二节 贴现现金流法200

一、内部收益率200

二、净现值206

三、资本积累比较法209

第四部分 房地产投资决策分析219

第九章 交易管理和决策过程219

交易管理过程概述220

一、交易经理人角色221

二、交易管理过程222

三、交易管理过程（TMP）的各个阶段222

四、决策过程233

第十章 租约的比较与定价235

第一节 租赁术语和租约类型235

一、租约简介235

二、可用面积与可租面积236

三、租约中的费用术语237

四、租约类型239

第二节 租约比较241

一、经济比较241

二、分析租约成本245

三、分析多期租约246

四、比较租期相同的两个租约249

五、比较租期不同的租约251

六、租约比较分析的精确化252

第三节 租约定价255

一、租赁利益和分租定价255

二、租约买断决策257

三、分租的风险259

第十一章 方案决策263

第一节 租赁与购买比较263

一、市场价值与投资价值263

二、比较方法266

第二节 新建与购买决策268

一、经济因素与主观因素269

二、定量分析方法269

第三节 案例分析：租赁协议比较分析271

一、基本概念介绍271

二、案例分析273

第十二章 房地产投资分析——投资者决策分析301

第一节 购置阶段301

案例分析301

第二节 持有和处置阶段313

一、持有阶段和处置阶段313

二、案例分析314

第五部分 房地产金融327

第十三章 个人住房抵押贷款分析327

第一节 固定利率抵押贷款327

一、等本金还款抵押贷款327

二、等额还款抵押贷款（CPM）327

三、其它固定利率抵押贷款332

第二节 可调利率抵押贷款334

一、可调利率抵押贷款产生的背景334

二、随价调整抵押贷款336

三、可调利率抵押贷款339

第十四章 住房抵押贷款证券化347

第一节 抵押贷款二级市场的发展347

一、资产证券化概述347

二、抵押贷款一级市场的风险防范350

三、抵押贷款证券化与金融创新351

四、抵押贷款证券化的品种概述354

五、住房抵押贷款证券化进展状况357

第二节 抵押贷款证券化运作原理361

一、参与者361

二、运作程序364

三、SPV运作模式371

第三节 转手抵押贷款证券373

一、运作模式373

二、美国转手证券种类374

三、转手证券现金流379

四、提前偿付风险383

第四节 担保抵押贷款证券化386

一、CMO特点与概况386

二、CMO结构特点388

三、CMO机制390

四、CMO证券的种类392

第十五章 房地产投资信托394

第一节 房地产投资信托概述394

一、REIT的概念界定394

二、REIT的起源及发展沿革396

三、REIT的特点397

第二节 美国REIT的模式398

一、美国REIT的种类398

二、房地产投资信托与房地产股份公司的区别400

三、REIT的运作流程401

四、法律要求402

五、REIT的辨证分析403

参考书目405