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绪论1

一 房地产经济活动与经济学理论1

二 房地产经济学的研究对象和学科特点3

三 房地产经济学与其他学科的关系5

四 房地产经济学的主要研究方法7

五 本书的逻辑框架9

第一章 房地产：内涵与特性12

第一节 房地产的界定与分类12

一 房地产的内涵12

二 房地产与相近概念简析14

三 房地产的分类15

第二节 房地产：从三个视角的理解18

一 作为一种实物和空间的房地产18

二 作为一种生活必需品或一种生产要素的房地产19

三 作为一项财产和一组权利束的房地产19

第三节 房地产的特性26

一 位置的不动性26

二 使用的耐久性26

三 异质性27

四 投资、消费的两重性28

五 增值性28

六 房地产产权的可分割性28

七 开发使用的外部性29

八 文化美学特性29

第二章 房地产业：形成、定位与发展32

第一节 房地产业的形成32

一 房地产业的概念与构成32

二 工业化、城市化与房地产业的兴起33

三 产业结构演变与房地产业成长36

四 消费结构升级与房地产业扩张37

第二节 房地产业的性质定位与功能定位39

一 基于不同产业分类的房地产业性质定位39

二 支柱产业：房地产业的功能定位42

第三节 房地产业与国民经济的相互关系46

一 房地产业在国民经济发展中的主要作用46

二 国民经济主要经济变量对房地产业的影响47

三 房地产业与国民经济的协调发展50

第四节 中国房地产业发展分析51

一 中国房地产业的发展历程51

二 中国房地产业发展的特征53

第三章 房地产制度：功能、变迁及国际比较第一节 房地产制度的实质、类别与功能60

一 制度理论与房地产制度60

二 房地产制度体系64

三 房地产制度的功能66

第二节 土地制度分析68

一 土地制度的内涵与模式68

二 中国城市土地制度的变迁70

三 中国农村土地产权制度变革和制度安排74

四 土地制度的国际比较76

第三节 住房制度分析77

一 住房制度的内涵与类型77

二 中国的住房制度变迁与住房制度安排78

三 住房制度的国际比较81

第四章 房地产市场：体系、结构与运行85

第一节 房地产市场的内涵、体系与构成要素85

一 房地产市场的内涵和特性85

二 房地产市场体系88

三 房地产市场构成要素91

第二节 房地产市场结构95

一 房地产市场的区域垄断95

二 房地产市场的市场势力100

三 房地产市场进入壁垒101

第三节 房地产市场的运行与功能104

一 房地产市场运行机制104

二 房地产市场运行的功能106

第五章 房地产需求、供给及其均衡分析108

第一节 房地产需求分析108

一 房地产的需求法则和影响因素108

二 消费性房地产（住宅）需求111

三 生产要素房地产需求116

四 房地产投资及理财需求119

五 房地产的需求弹性121

第二节 房地产供给分析123

一 房地产的供给法则和影响因素123

二 土地供给的一般条件125

三 房产供给：生产函数126

四 房地产的供给弹性128

第三节 房地产的供求均衡及其调节129

一 房地产供求均衡分析129

二 房地产空置率分析130

三 房地产市场均衡的四象限模型132

第六章 房地产价格：本质、决定因素及波动第一节 地租、地价理论137

一 地租、地价理论的发展脉络137

二 古典政治经济学及古典经济学的地租理论139

三 马克思主义地租、地价理论140

四 新古典经济学及现代经济学的地租、地价理论141

第二节 房地产价格的本质、特性及其构成142

一 房地产价格的形式与本质142

二 房地产价格的特性144

三 房地产价格的构成146

四 影响房地产价格变化的主要因素148

第三节 厂商行为与房价的决定150

一 基于供给的房地产价格150

二 基于供求均衡的房地产价格154

三 基于开发商定价策略的房地产价格156

第四节 存量-流量模型与住宅价格决定161

一 住宅价格的决定161

二 住宅价格的动态变化161

第五节 影响房价变化的外生变量163

一 利率与房地产价格163

二 汇率与房地产价格164

三 股价与房地产价格166

第六节 房价波动的心理因素167

一 预期与房价波动167

二 房地产价格泡沫形成的心理基础168

第七节 中国的房价波动和房价决定因素的实证检验169

一 中国的房价走势与房地产泡沫169

二 中国房价决定因素的实证检验171

第七章 房地产投资：收益、风险与决策174

第一节 房地产投资的一般原理174

一 房地产投资的概念174

二 房地产投资的过程与类型175

三 房地产区位理论178

四 资本资产定价模型181

五 贝叶斯决策理论184

第二节 房地产投资收益分析185

一 房地产投资收益的概念185

二 房地产投资收益的经济效果评价指标187

第三节 房地产投资风险分析187

一 风险-收益及风险-效用原理187

二 房地产投资风险的种类和产生的原因189

三 房地产投资风险的识别和度量191

四 房地产投资风险的防范与处理193

五 房地产项目投资风险控制194

第四节 房地产投资决策197

一 房地产投资决策的内涵197

二 房地产投资决策过程197

三 房地产投资决策的类型198

四 房地产投资决策的指标和方法199

五 房地产投资决策方法的新探索206

第八章 房地产金融：融资方式与工具创新第一节 房地产金融的发展、体系及其理论209

一 房地产金融的产生与发展209

二 房地产金融的类别与体系211

三 房地产金融的基本理论216

第二节 房地产信贷融资分析217

一 信贷融资的运用方向217

二 信贷融资的主要方式219

三 信贷融资的主要决定因素221

四 抵押贷款的方式选择222

第三节 房地产证券融资：抵押贷款二级市场、股票和债券225

一 抵押贷款二级市场225

二 房地产股票融资227

三 房地产债券融资228

第四节 房地产投资信托基金（REITs）分析229

一 REITs的概念界定229

二 REITs的起源及发展沿革230

三 REITs的种类231

四 REITs的运作流程232

五 中国REITs的发展233

第五节 房地产信托、房地产保险与住房公积金234

一 房地产信托234

二 房地产保险235

三 住房公积金236

第九章 房地产税收：功能、经济效应与体制比较第一节 房地产税收的特征、功能与构成要素239

一 房地产税收的概念239

二 房地产税收的特征240

三 房地产税收的功能241

四 房地产税收的构成要素241

第二节 房地产税收的经济效应分析245

一 房地产税收的收入效应和替代效应245

二 利用补偿需求曲线计算房地产税收引起的效率损失247

三 房地产税收归宿均衡分析249

四 房地产税收经济效应的实证分析255

第三节 房地产税收体制分析257

一 房地产税收体制的内涵257

二 中国房地产税收体制的沿革与制度安排257

三 房地产税收体制的国际比较263

第十章 公共房地产与住房保障271

第一节 公共房地产的性质与类型271

一 公共物品与公共房地产271

二 公共房地产的类型273

第二节 公共房地产的供给机制与供给体系275

一 公共房地产的供给机制275

二 公共服务房地产供给277

三 社会事业房地产供给278

四 基础设施供给279

第三节 公共住房保障分析280

一 公共住房政策的国际比较280

二 中国公共住房政策的演进284

三 经济适用房保障分析287

四 廉租住房保障分析289

第十一章 房地产周期波动与宏观调控294

第一节 房地产周期波动：内涵与事实294

一 房地产周期的概念294

二 房地产周期的划分和特征295

三 部分国家和地区的房地产周期297

四 中国的房地产周期波动分析302

第二节 房地产周期波动的理论解释308

一 经济周期波动理论308

二 房地产周期波动的影响因素311

第三节 房地产市场宏观调控313

一 房地产市场宏观调控的目标314

二 房地产市场宏观调控的主要手段和政策工具315

三 中国房地产市场宏观调控的过程与效应317

附录：常用中外房地产经济数据329